תחומי עיסוק >> שומות ללקוחות פרטיים

שומת שווי שוק לנכס מקרקעין נערכת בד"כ בעת קניה/ מכירה של נכס, או בעת פירוק שיתוף (במקרה של ירושה או גירושין למשל). לעיתים נערכת שומת שווי שוק לצורך בחינה של פוטנציאל תכנוני של נכס.

סוגי שומות שווי שוק בהן עוסק המשרד:

  • נכסים למגורים – דירות, בתי מגורים, מגרשים, נחלות ומשקים חקלאיים

  • נכסים מסחריים –משרדים, חנויות, תעשייה, תחנות דלק, חניונים ועוד

  • נכסים בעלי פוטנציאל תכנוני – קרקעות עם פוטנציאל לשינוי יעוד/ השבחה, קרקעות חקלאיות, מבנים עם יתרת זכויות בנייה
     

השומה בודקת את הנכס במספר היבטים:

היבט תכנוני – כולל בדיקת זכויות בנייה, פוטנציאל תכנוני, התאמה המבנה הקיים להיתרים (חריגות בניה) וכו'.

היבט משפטי – בדיקת רישום הזכויות (במנהל/ בטאבו/ חברה משכנת), זיהוי מלא של הנכס (תשריט בית משותף/ הסכם שיתוף, פורטל גיאוגרפי/ תשריט קבלן).

בחינת שווי – שווי הנכס נבדק בגישה השמאית המתאימה לו, ולעיתים במספר גישות. 

עסקאות השוואה מפורטות ובמידת הצורך תחשיב השומה, מהווים חלק בלתי נפרד מהשומה.

בבחינת השווי קיימת התייחסות לחובות/ תשלומים שונים הרובצים על הנכס, כולל תשלומים צפויים למנהל מקרקעי יש...

היטל השבחה הינו תשלום הנדרש מבעל נכס מקרקעין, כאשר הוא מבקש היתר בניה, או כאשר הוא מעוניין למכור את הנכס. ההיטל נובע מהתפתחות תכנונית של הנכס שחלה מאז יום קניית הנכס, ואמור לבטא את מחצית שווי ההשבחה שנובעת מתכניות בניין עיר שהתווספו לנכס מאז יום רכישתו.

לעיתים נראה כי שומת היטל ההשבחה שנקבעה על ידי שמאי הרשות גבוהה מדי, או אינה מביאה בחשבון עניינים מסוימים, במקרה כזה, מומלץ להתייעץ עם שמאי, ובמידת הצורך להגיש שומה "אחרת" לרשות, ולבקש את הכרעתו של שמאי מכריע בעניין.

כאשר יש ספק בעניין שומת ההשבחה שהתקבלה, כדאי לבחון אותה ולקבל ייעוץ שמאי מתאים, כולל הגשת שומה אחרת מתאם בעל הקרקע, פניה לשמאי מכריע וייצוג אל מול השמאי המכריע.

מנהל מקרקעי ישראל הינו בעל הקרקעות העיקרי במדינת ישראל. לאנשים רבים חוזים שונים מול המנהל, המגדירים את הזכויות שלהם בנכסים אל מול המנהל. מנהל מקרקעי ישראל דורש מגוון תשלומים מבעלי זכויות בקרקע: דמי היתר, דמי היוון, דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי שינוי יעוד וניצול וכו'.

כאשר מתקבלת דרישה לתשלום, מומלץ לגשת לשמאי מקרקעין ולבדוק האם הדרישה שהתקבלה סבירה, האם היא מביאה בחשבון את מאפייני הנכס הרלוונטי ועוד. במידת הצורך ניתן להגיש השגה למנהל בעניין שומה מסוימת, כולל ייצוג בוועדת השגות במנהל.

כאשר מופקדת תכנית בניין עיר חדשה, לעיתים מוצאים עצמם חלק מבעלי הזכויות בקרקע או בסביבתה נפגעים מהתכנית.

בשלב הפקדת התכנית מוזמנים בעלי עניין להביע את התנגדותם לתכנית, וקיים חלון זמן של 60 יום להגשת ההתנגדויות לוועדה לתכנון ובנייה הרלוונטית.

ניסיוני בעריכה ובבדיקה של טבלאות הקצאה ואיזון, מאפשר לי לבחון בצורה שמאית מקיפה את התכנית החדשה ואת טבלאות ההקצאה והאיזון המצורפות לה, ובעת הצורך להגיש התנגדות שמאית לתכנית מטעם מי שרואה עצמו נפגע.

Please reload

© 2018 איילת אלזנר , שמאי מקרקעין | פרדס חנה כרכור

  • Facebook Social Icon

Designed by Best SIte