תחומי עיסוק >> שומות לעורכי דין

שומת שווי שוק לנכס מקרקעין נערכת בד"כ בעת קניה/ מכירה של נכס, או בעת פירוק שיתוף (במקרה של ירושה או גירושין למשל). לעיתים נערכת שומת שווי שוק לצורך בחינה של פוטנציאל תכנוני של נכס.

סוגי שומות שווי שוק בהן עוסק המשרד:

  • נכסים למגורים – דירות, בתי מגורים, מגרשים, נחלות ומשקים חקלאיים

  • נכסים מסחריים –משרדים, חנויות, תעשייה, תחנות דלק, חניונים ועוד

  • נכסים בעלי פוטנציאל תכנוני – קרקעות עם פוטנציאל לשינוי יעוד/ השבחה, קרקעות חקלאיות, מבנים עם יתרת זכויות בנייה
     

השומה בודקת את הנכס במספר היבטים:

היבט תכנוני – כולל בדיקת זכויות בנייה, פוטנציאל תכנוני, התאמה המבנה הקיים להיתרים (חריגות בניה) וכו'.

היבט משפטי – בדיקת רישום הזכויות (במנהל/ בטאבו/ חברה משכנת), זיהוי מלא של הנכס (תשריט בית משותף/ הסכם שיתוף, פורטל גיאוגרפי/ תשריט קבלן).

בחינת שווי – שווי הנכס נבדק בגישה השמאית המתאימה לו, ולעיתים במספר גישות. 

עסקאות השוואה מפורטות ובמידת הצורך תחשיב השומה, מהווים חלק בלתי נפרד מהשומה.

בבחינת השווי קיימת התייחסות לחובות/ תשלומים שונים הרובצים על הנכס, כולל תשלומים צפויים למנהל מקרקעי יש...

מס שבח משולם בעת ביצוע עסקה במקרקעין. יש מקרים בהם מתעוררת מחלוקת בין מס שבח לבין המוכר/ הקונה לעניין שווי הנכס.

מקרים כאילו מתעוררים בעיקר כאשר: 

  • נעשית עסקה "נמוכה", בנכס בעל מגבלות המפחיתות את שווי הנכס בצורה שמס שבח לא מוכן לקבל ללא הסברים.

  • במקרים בהם מדובר בנכס בעל יתרת זכויות בניה, כאשר יש מחלוקת מהו שווי הבינוי לעומת שווי יתרת הזכויות.

בשני המקרים הללו מומלץ מאוד להגיש שומה מפורטת למס שבח בעת דיווח על העסקה, ובכך לנסות מראש למנוע מחלוקות עם רשויות המס. במידה וכבר התעוררה שאלה מול רשויות המס בעניין שווי, יש לפנות לשמאי לקבל חוות דעת מקיפה המערערת על שומת מס שבח.

תמ"א 38 על תיקוניה השונים באה על מנת לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. על מנת לעודד את חיזוק המבנים, ניתן למבנה "סל" זכויות, זכויות אילו אמורות לאפשר לדיירי הבניין או ליזם מטעמם לחזק, לשפץ ולהרחיב את הבניין הקיים, או להרוס ולבנות בניין חדש.

הן הדיירים והן היזם אמורים ליהנות מתוספת הזכויות שניתנה. השאלה הנשאלת היא כמה מהזכויות יקבלו הדיירים, כמה מהזכויות יקבל היזם ואיך תתבצע החלוקה והאיזון בין הדיירים לבין עצמם. תמ"א 38 הינו פרויקט מורכב לדיירים וליזם, בעיקר משום שמעורבים בו מספר רב של בעלי זכויות ובעלי אינטרסים. לעיתים קיים קושי לאזן בין כל בעלי הזכויות/ האינטרסים המעורבים. על כן, ליווי שמאי של פרויקט תמ"א 38 הוא דבר חיוני הן לדיירים והן ליזם.
השמאי יודע לבחון באופן אובייקטיבי את העלויות לעומת התמורות המתקבלות מהפרויקט, ולמצוא את נקודת האיזון בה גם היזם וגם הדיירים ייהנו באופן מקסימלי מהפרויקט.
 

  • לעיתים קרובות חוסר איזון בציפיות היזם אל מול ציפיות הדיירים מונע מימוש של פרויקט תמ"א 38, ושמאי אובייקטיבי יכול ליישר את ההדורים ולתרום להוצאת הפרויקט אל הפועל.
     

  • לעיתים קיימת...

Please reload

© 2018 איילת אלזנר , שמאי מקרקעין | פרדס חנה כרכור

  • Facebook Social Icon

Designed by Best SIte