1. הפניה לביצוע שמאות.

  2. הסכם רכישה כולל נספחים.

  3. תשריט, תקנון וצו בית משותף

  4. נסח טאבו עדכני.

  5. תכנית להיתר בניה (גרמושקה) חתומה ע"י הוועדה לתכנון ובניה, היתר בניה ,טופס 4.

  6. ספח ארנונה עדכני.

  7. העתק תעודת זהות של הרוכשים.

  8. העתק חוזה שכירות (במידה והנכס מושכר).

  1. הפניה לביצוע שמאות.

  2. הסכם רכישה כולל נספחים.

  3. תשריטי מכר קבלן.

  4. נסח טאבו עדכני.

  5. אישור זכויות של החברה הקבלנית/ עו"ד.

  6. תכנית להיתר בניה (גרמושקה) חתומה ע"י הוועדה לתכנון ובניה, היתר בניה ,טופס 4.

  7. העתק תעודת זהות רוכשים.

  8. ספח ארנונה עדכני.

  9. העתק חוזה שכירות (במידה והנכס מושכר).

  1. הפניה לביצוע השמאות.

  2. נסח טאבו עדכני/ אישור זכויות רשות מקרקעי ישראל + חוזה חכירה כולל תשריט.

  3. בדירה בבניין יש צורך בתשריט בית משותף (במידה וקיימת תת חלקה) או באישור זכויות קבלן.

  4. תכנית להיתר בניה (גרמושקה) חתומה ע"י הוועדה לתכנון ובניה, היתר בניה ,טופס 4.

  5. לבניה חדשה: חוזה בניה במידה ומדובר בקבלן מפתח כולל מפרט טכני. או אומדן עלויות בניה במידה ומדובר בבניה עצמית עם מפקח בניה.

  6. לשיפוץ:  הצעת מחיר לשיפוצים.

  7. העתק תעודת זהות רוכשים.

  8. טופס ארנונה.

  1. הפניה לביצוע שמאות.

  2. הסכם רכישה כולל כל הנספחים.

  3. נסח טאבו עדכני/ חוזה חכירה כולל תשריט+ אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל.

  4. היתר בניה, גרמושקה חתומה ע"י הועדה המקומית, טופס 4.

  5. ספח ארנונה.

  6. העתק תעודת זהות רוכשים.

  7. העתק חוזה שכירות (במידה והנכס מושכר).

  1. הפניה לביצוע שמאות.

  2. הסכם רכישה כולל כל הנספחים.

  3. נסח טאבו עדכני. 

  4. הסכם שיתוף או תשריט, תקנון וצו בית משותף  במידה ורשום כתת חלקה.

  5. היתר בניה, גרמושקה חתומה ע"י הועדה המקומית, טופס 4.

  6. העתק תעודת זהות רוכשים.

  7. ספח ארנונה.

  8. העתק חוזה שכירות (במידה והנכס מושכר).

  1. הפניה לביצוע שמאות

  2. פירוט מרכיבי הנחלה ממזכירות המושב.

  3. חוזה משבצת במידה ומדובר במשק בר רשות.

  4. אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל.

  5. היתר בניה, תכנית להיתר (גרמושקה) חתומה ע"י הועדה המקומית, טופס 4.

  6. ספח ארנונה עדכני.

  7. העתק תעודת זהות רוכשים.

  8. הסכם שכירות לכל יחידה המושכרת בתחומי הנחלה.

שומת שווי שוק לנכס מקרקעין נערכת בד"כ בעת קניה/ מכירה של נכס, או בעת פירוק שיתוף (במקרה של ירושה או גירושין למשל). לעיתים נערכת שומת שווי שוק לצורך בחינה של פוטנציאל תכנוני של נכס.

סוגי שומות שווי שוק בהן עוסק המשרד:

  • נכסים למגורים – דירות, בתי מגורים, מגרשים, נחלות ומשקים חקלאיים

  • נכסים מסחריים –משרדים, חנויות, תעשייה, תחנות דלק, חניונים ועוד

  • נכסים בעלי פוטנציאל תכנוני – קרקעות עם פוטנציאל לשינוי יעוד/ השבחה, קרקעות חקלאיות, מבנים עם יתרת זכויות בנייה
     

השומה בודקת את הנכס במספר היבטים:

היבט תכנוני – כולל בדיקת זכויות בנייה, פוטנציאל תכנוני, התאמה המבנה הקיים להיתרים (חריגות בניה) וכו'.

היבט משפטי – בדיקת רישום הזכויות (במנהל/ בטאבו/ חברה משכנת), זיהוי מלא של הנכס (תשריט בית משותף/ הסכם שיתוף, פורטל גיאוגרפי/ תשריט קבלן).

בחינת שווי – שווי הנכס נבדק בגישה השמאית המתאימה לו, ולעיתים במספר גישות. 

עסקאות השוואה מפורטות ובמידת הצורך תחשיב השומה, מהווים חלק בלתי נפרד מהשומה.

בבחינת השווי קיימת התייחסות לחובות/ תשלומים שונים הרובצים על הנכס, כולל תשלומים צפויים למנהל מקרקעי יש...

מס שבח משולם בעת ביצוע עסקה במקרקעין. יש מקרים בהם מתעוררת מחלוקת בין מס שבח לבין המוכר/ הקונה לעניין שווי הנכס.

מקרים כאילו מתעוררים בעיקר כאשר: 

  • נעשית עסקה "נמוכה", בנכס בעל מגבלות המפחיתות את שווי הנכס בצורה שמס שבח לא מוכן לקבל ללא הסברים.

  • במקרים בהם מדובר בנכס בעל יתרת זכויות בניה, כאשר יש מחלוקת מהו שווי הבינוי לעומת שווי יתרת הזכויות.

בשני המקרים הללו מומלץ מאוד להגיש שומה מפורטת למס שבח בעת דיווח על העסקה, ובכך לנסות מראש למנוע מחלוקות עם רשויות המס. במידה וכבר התעוררה שאלה מול רשויות המס בעניין שווי, יש לפנות לשמאי לקבל חוות דעת מקיפה המערערת על שומת מס שבח.

היטל השבחה הינו תשלום הנדרש מבעל נכס מקרקעין, כאשר הוא מבקש היתר בניה, או כאשר הוא מעוניין למכור את הנכס. ההיטל נובע מהתפתחות תכנונית של הנכס שחלה מאז יום קניית הנכס, ואמור לבטא את מחצית שווי ההשבחה שנובעת מתכניות בניין עיר שהתווספו לנכס מאז יום רכישתו.

לעיתים נראה כי שומת היטל ההשבחה שנקבעה על ידי שמאי הרשות גבוהה מדי, או אינה מביאה בחשבון עניינים מסוימים, במקרה כזה, מומלץ להתייעץ עם שמאי, ובמידת הצורך להגיש שומה "אחרת" לרשות, ולבקש את הכרעתו של שמאי מכריע בעניין.

כאשר יש ספק בעניין שומת ההשבחה שהתקבלה, כדאי לבחון אותה ולקבל ייעוץ שמאי מתאים, כולל הגשת שומה אחרת מתאם בעל הקרקע, פניה לשמאי מכריע וייצוג אל מול השמאי המכריע.

בעת בקשת משכנתא מבנק למשכנתאות, דורש הבנק מהלווה להביא שמאות המעריכה את שווי הנכס אותו מבקשים למשכן.

המשרד נמצא ברשימת השמאים של בנק טפחות ועורך עבור הבנק ולקוחותיו שומות מקרקעין ע"פ דרישת הבנק.

אזורי פעילות מטעם הבנק:

פרדס חנה כרכור והסביבה, זכרון יעקב, בנימינה, גבעת עדה והסביבה, חדרה, אור עקיבא, ישובי עמק חפר.

במסגרת עבודתי יש לי ניסיון רב בעבודה עם טבלאות איזון. טבלאות ההקצאה והאיזון נערכות בהתאם לתקנות התכנון והבניה ולתקן שמאי 15, ומתאימות להגשה במסגרת תכניות בניין עיר או לצורך רישום בטבו.
 

המשרד נותן חוות דעת מומחה בעניינים שמאיים לבית המשפט במגוון נושאים: שווי שוק, הפקעות, ירידת ערך, מחלוקות בין שכנים. בית המשפט מקבל את חוות הדעת כחוות דעת של עד מומחה, בעת הצורך יזומן השמאי גם לעדות בבית המשפט.

תמ"א 38 על תיקוניה השונים באה על מנת לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. על מנת לעודד את חיזוק המבנים, ניתן למבנה "סל" זכויות, זכויות אילו אמורות לאפשר לדיירי הבניין או ליזם מטעמם לחזק, לשפץ ולהרחיב את הבניין הקיים, או להרוס ולבנות בניין חדש.

הן הדיירים והן היזם אמורים ליהנות מתוספת הזכויות שניתנה. השאלה הנשאלת היא כמה מהזכויות יקבלו הדיירים, כמה מהזכויות יקבל היזם ואיך תתבצע החלוקה והאיזון בין הדיירים לבין עצמם. תמ"א 38 הינו פרויקט מורכב לדיירים וליזם, בעיקר משום שמעורבים בו מספר רב של בעלי זכויות ובעלי אינטרסים. לעיתים קיים קושי לאזן בין כל בעלי הזכויות/ האינטרסים המעורבים. על כן, ליווי שמאי של פרויקט תמ"א 38 הוא דבר חיוני הן לדיירים והן ליזם.
השמאי יודע לבחון באופן אובייקטיבי את העלויות לעומת התמורות המתקבלות מהפרויקט, ולמצוא את נקודת האיזון בה גם היזם וגם הדיירים ייהנו באופן מקסימלי מהפרויקט.
 

  • לעיתים קרובות חוסר איזון בציפיות היזם אל מול ציפיות הדיירים מונע מימוש של פרויקט תמ"א 38, ושמאי אובייקטיבי יכול ליישר את ההדורים ולתרום להוצאת הפרויקט אל הפועל.
     

  • לעיתים קיימת...

דוח כדאיות כלכלית ליזם, בוחן רווח צפוי מפרויקט בנייה. הדוח הינו כלי עזר לקבלנים / ליזמים בבואם לבחון פרויקט נתון, ונותן תשובה במספר רבדים:

  • מהו הרווח הכלכלי הצפוי מפרויקט בנייה, בהינתן פרוגרמה תכנונית מסוימת.

  • מהי הפרוגרמה התכנונית המועדפת מבחינה כלכלית, כאשר קיימות מספר פרוגרמות אפשריות.

  • מהו מחיר הקרקע המקסימלי שיש לשלם על קרקע מסוימת, בהינתן רווח כלכלי נדרש.

הדוח עוסק בהיבטים שונים של הפרויקט:

  • מידע תכנוני וניתוח זכויות בניה

  • עלויות צפויות לפרויקט

  • הכנסות צפויות

  • רווח יזמי צפוי

הפקעה הינה מצב בו המדינה, ללא הסכמת האזרח, לוקחת רכוש פרטי (במקרה שלנו בעיקר קרקע), לצורך שימוש ציבורי.

בחלק גדול מהמקרים בהם נעשית הפקעה, קיימת לאזרח זכות לפיצויים בגין אותה הפקעה, אפילו אם מדובר בהפקעה היסטורית שנעשתה לפני שנים רבות.

היקף הפיצוי ושוויו מחושבים על ידי שמאי מקרקעין בהתאם למהות ההפקעה, היקפה, מועד ההפקעה וכמובן בהתאם למיקום הנכס ומאפייניו הספציפיים.

Please reload

Please reload

כל הנושאים

© 2018 איילת אלזנר , שמאי מקרקעין | פרדס חנה כרכור

  • Facebook Social Icon

Designed by Best SIte